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2014年5月15日 星期四

2014-05-12 蘋果:領匯賣殘舊商場洗底(唔睇就笨版)

■香港仔華貴商場裝潢仍是七、八十年代的設計。 黃偉傑攝 

 
2014-05-12|蘋果日報|財經地產
 
領匯賣殘舊商場洗底 市傳周四開標 「無人鬧再賣更多」
 
【專題報道】上市接近9年的領匯(823)密謀轉型,透過逐步出售旗下老化的公屋商場,為日後收購私人物業鋪路,終極目標是為「溝淡」領匯多年不能洗甩的「政府味」。有接近領匯的地產界人士透露,今次先放售至少五個商場,佔資產總值不足1%,純粹測試社會反應,「無人鬧先再賣更多」。
記者:孔雪茵 郭曉琳 吳永強 馮健鏗
 
本報綜合市場消息,確認領匯最近在市場放售商場至少有五個,分別是香港仔華貴商場、筲箕灣東熹苑商場、深水埗寶熙苑、藍田興田商場及葵興商場(詳見表),市場消息指項目將於本周四(15日)開標(O2按:蘋果錯咗,此為截標日期)。 
 
附特殊契約 轉手有限制
 
領匯自2005年上市以來,透過翻新裝修、轉換租戶,增加回報,至今完成30個項目,去年底資產總值達953億元,較上市時增加1.8倍。不過今次放售的五個商場則屬「老弱殘兵」,除葵興正進行局部翻新外,其餘都從未曾翻新過。有實地考察過的地產商認為,項目欠吸引,「他們indicate(指引)嘅yield(年回報率)有5厘,聽落係唔錯,但商場又唔近地鐵,只係街坊生意,翻新都嘥氣」。他認為新業主接手後難加租。
 
事實上,買家收購後想再轉手,亦有限制,因領匯物業有特殊契約,出售商場或停車場只能整個出售,不能拆售。據了解上述放售項目中,只有寶熙苑可以拆售,東熹苑更只可租予非牟利團體,目前由一間伊斯蘭幼稚園租用。 
 
 
【領匯擬售五商場資料】
 
    
(O2按:致寶熙苑陳太,領匯咁貴租,生意又難做,竟然想留畀個仔?咪玩啦!)
 
地產界:呎價平過買樓
 
地產界人士分析,領匯今次放售商場唯一吸引之處是「便宜」,每平方呎「(呎價)幾千都有交易,平過買樓」。本報以領匯去年底估值除項目內部樓面面積計,平均每平方呎介乎5,094至10,241元。值得注意,內部樓面面積是指可以收租的面積,故業內人士估計,以常用的建築樓面面積計算的話,每平方呎作價更低。
 
有接近領匯的地產界人士指,領匯今次賣產志不在套現,而是測試社會對領匯賣走前朝資產的反應,因此不論規模及價格都屬保守,「即使引來非議,收番唔賣都無咁尷尬」。
 
他又指,領匯想換走前朝資產,以換入私人商場,在地產界已不是秘密,「領匯十年前上市已經係私人公司,但今時今日加租都被人鬧。以領匯財力,如果加重私人商場嘅比例,管理層可能覺得無咁綁手綁腳囉。」
 
領匯若成功出售資產,亦不可以向單位持有人分派,因據法規所定,領匯主要收入必須來自房地產經常租金收入,故套現回籠資金只能用作收購其他物業。
 
領匯發言人回覆,不回應任何市場傳聞,又表示為專業資產管理人,不時會評估及整理資產組合,確保為投資者及企業帶來最佳效益及最大價值。
 
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■領匯上市前後,曾引起不少市民抗議。 資料圖片
 
 
多公共資產 物業加租阻力大
 
【盼減爭議】領匯(823)旗下逾百個投資物業,基本上清一色為原房委會轄下的屋邨商場和停車場。由於涉及公共資產,領匯上市前後一直備受爭議。自2002年11月政府宣佈停售居屋後,房委會面臨收入銳減。為解決財困問題,房委會於2003年「拍板」將轄下的屋邨商場和停車場分拆,成立領匯房託上巿集資。 
 
上市前被指賤賣資產
 
領匯於2004年12月進行第一次招股,成功吸引約51萬名散戶認購,不過亦同時遭到立法會前議員鄭經翰等人批評資產的平均估值過低,炮轟房委會賤賣資產。其後更有兩名公屋居民申請司法覆核,指房委會違反《房屋條例》,最終令領匯上市「撻Q」收場。領匯翌年再度捲土重來,最終雖能成功上市,惟定價僅較每單位資產淨值10元多3%。散戶認購享5%折扣,領匯實際上以低於資產淨值的價格被出售。
 
領匯旗下物業以屋邨商場和停車場為主,對民生影響較大,故領匯每次宣佈加租均遇極大阻力。不少議員及團體過去曾多次促請政府回購,以股東身份對領匯施壓。
 
上市接近9年的領匯,股價至今升幅逾2.75倍,現時旗下擁有的資產價值亦由最初的338億元增至去年9月底止約1,009.9億元。
 
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■香港仔華貴商場十分殘舊,領匯接手後未曾翻新。
 
五商場四個未翻新 位置吊腳
 
【記者直擊】記者早前走勻五個商場觀察,五個商場所在的地點,全部都並非四通八達、港鐵站咫尺可達的位置。
 
其中最偏遠的,可算是香港仔華貴商場,裝潢保留七、八十年代的味道(O2按:家陣的集體回憶好值錢架),行經商場的都是六、七旬以上的長者。記者更在一間傳統文具店門前找到舊式扭蛋機,絕對是買少見少的懷舊小玩意(O2按:呢D咪叫特色小店囉)。新裝修的順豐速運門店置身商場其中,反而顯得格格不入。 
 
興田商場「冇人行」
 
同樣殘舊的藍田興田商場更是水盡鵝飛,商場內不少商舖未有租出,連買餸的師奶也欠奉,只有一班坐在商場出入口的長者在嘆冷氣(O2按:小記者搞錯了,興田商場係冇冷氣的,下次小心D,唔好再犯呢D低級錯誤喇,知道嘛!),租戶也忍不住向記者嘆道:「你睇,都冇人行嘅!唔租畀我都冇人肯租啦!」(O2按:多謝呢位善長仁翁!!)
 
五個商場中唯一有進行資產提升工程的是葵興商場,工程預計於今年內完成。記者走訪當日所見,中午時段尚算旺場,但商場外貌陳舊,尚待翻新,小商舖數目不算多,只有舊式理髮店和涼茶店等。街坊陳小姐指,「租金貴,冇人租,舖頭越嚟越少」。  (O2按:致街坊陳小姐,你知人地交緊幾錢租咩?)
 
「領匯接手年年加租」
 
至於位處深水埗區、鄰近李鄭屋邨的寶熙苑商舖,屋苑十數個商舖都是地舖。附近近年有不少新入伙屋苑,居民年齡層較廣,故連鎖式補習社亦在此開設分校。
 
其中最受街坊歡迎的商舖便是一間迷你超市(O2按:即是畀蘋果定型為良心老闆的家興),所出售的日用食品比對面街的萬寧便宜至少一成,男女老幼都擠進舖內掃貨。此處人多車多,但經營藥材舖的租戶卻呻道:「沙士時,房署都有減過租,之後領匯接手就年年加,好難做落去,最好就政府買返間舖啦!」(O2按:納稅人肯科水至講啦!)
 
五個場中最獨特的便是東熹苑商舖,被屋苑包圍的唯一舖位由伊斯蘭徐錦享紀念幼稚園租下。位處斜坡上的東熹苑甚是僻靜,但樓齡較新,環境亦較乾淨。
 
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■王國龍過往已多次表示力撐放寬對房託的限制。
 
 
房託或「鬆綁」 儲彈藥謀大茶飯
 
【未來大計】證監會年初就放寬房地產信託基金(REIT)的投資限制進行公眾諮詢,當中包括將REIT的投資範圍擴大至投資物業發展及不同的金融工具。
 
領匯(823)行政總裁王國龍過去亦一直支持為房託「鬆綁」,今次領匯計劃出售旗下資產,不排除預早儲定彈藥,密謀於日後食大茶飯。 
 
證監諮詢准買地
 
領匯作為亞洲區內市值最大的房託,但礙於本地的房託條例的規限,導致發展一直「綁手綁腳」。不過,自去年金融發展局倡議將香港發展成為房託基金集資中心,證監於今年初亦火速響應,就《房地產投資信託基金守則》作出諮詢,包括建議容許房託參與發展項目及投資地皮用作發展收租項目用途,最多佔總資產一成。
 
證監亦指出,由於房託未必可尋找合適物業作投資,建議放寬容許投資於上市證券、非上市債券、政府證券及地產基金等,惟不得多於總資產25%。
 
現時諮詢結果仍有待公佈,不過王國龍過往已多次表示力撐放寬限制,認為可吸引更多房託來港上市,對本港房託市場有正面作用。
 

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